C’est un débat qu’on a en boucle avec mes amis entrepreneurs et investisseurs ici à Maurice. Un débat qui dure des heures, qui reprend à chaque dîner, et sur lequel personne ne tombe d’accord. Faut-il acheter une maison à Maurice quand on est expatrié ?
Je vis ici depuis des années. J’ai des amis qui sont là depuis presque 10 ans et qui sont toujours locataires. D’autres qui ont acheté et qui s’en mordent les doigts. Et d’autres qui sont ravis de leur achat. La réponse n’est pas simple parce que le marché immobilier à Maurice a une particularité que très peu de gens connaissent et qui change totalement l’équation.
Il y a deux marchés. Un marché pour les citoyens mauriciens et un marché pour les étrangers. Et les prix ne sont pas du tout les mêmes. Pour le même budget, un Mauricien achète une villa de 400 m² sur un terrain de 2 200 m². Un étranger achète un appartement de 120 m² dans une résidence. Et c’est cette distorsion qui crée le dilemme le plus frustrant que j’aie vécu en matière d’investissement.
Le paradoxe du locataire millionnaire, ou comment vivre dans une maison à un million d’euros pour 2 300 euros par mois
Voici les chiffres concrets. J’ai visité un appartement en construction à Beau Plan, un quartier que j’adore. Trois chambres, 130 m² avec terrasse, premier étage. Prix : environ 330 000 euros. Ajoutez les meubles, la cuisine, les frais de notaire (environ 1 %), les frais d’enregistrement (5 % aujourd’hui, bientôt 10 %) et vous êtes facilement à 380 000 euros tout compris.
Le promoteur estime le loyer entre 1 200 et 1 600 euros par mois. Ce qui donne une rentabilité brute entre 4 et 5 %, et en net, une fois les charges de copropriété, l’entretien et l’assurance déduits, on tombe autour de 3,5 à 4 %.
Maintenant, regardez de l’autre côté. Moi, je paye environ 2 300 euros par mois de loyer. Et je vis dans une maison qui vaut quasiment un million d’euros. Sur un golf. Avec une piscine. Un grand jardin. Quatre chambres. Si j’avais voulu acheter cette maison, j’aurais dû sortir un million. Mais en étant locataire, j’y vis pour 2 300 euros par mois. Parce que le marché de la location ne fait pas de distinction entre citoyens et étrangers.
C’est le paradoxe du locataire millionnaire. Pour 2 300 euros par mois, vous vivez dans un bien qui vaut un million. Mais pour acheter, le meilleur que vous puissiez avoir en tant qu’étranger pour ce budget, c’est un appartement de 120 m².
Et mes amis font pareil. Certains payent 1 500, parfois 2 000 euros par mois et vivent dans des maisons de 400 m² sur le marché local. Des maisons magnifiques avec des grands terrains, des cocotiers, des jardins immenses. Des maisons qu’ils ne pourraient jamais acheter en tant qu’étrangers, mais dans lesquelles ils vivent confortablement en location.
Le deuxième élément du dilemme, c’est les taux actuels. Aujourd’hui, je peux placer 330 000 euros sur un compte rémunéré en dollars à environ 4 % par an. Ça me rapporte entre 13 000 et 14 000 euros par an, payés chaque mois. C’est-à-dire entre 1 000 et 1 200 euros par mois qui tombent sans que je fasse quoi que ce soit. Ce qui compense une grosse partie de mon loyer.
Donc la situation est la suivante : mon cash est liquide, il me rapporte 4 % par an, il paye une grande partie de mon loyer, et je vis dans une maison d’un million d’euros. Si j’achetais un appartement de 330 000 euros, mon cash serait bloqué dans un marché peu liquide, converti en roupies mauriciennes (avec le risque de change si le roupi baisse), et je vivrais dans 120 m² au lieu de ma villa.
Les 4 points du dilemme qui rendent cette décision si compliquée
Point 1 : le double marché crée une injustice mathématique pour les étrangers
Pour environ 600 000 euros sur le marché local, un citoyen mauricien peut avoir une maison de 400 m² sur 2 200 m² de terrain. Pour le même prix sur le marché étranger, vous avez une villa de peut-être 200 m² sur 250 m² de terrain. Quasiment 10 fois moins de terrain. C’est une réalité qui ne changera probablement pas et qui fait que l’achat en tant qu’étranger est structurellement désavantageux en termes de rapport surface/prix.
Point 2 : la location donne accès à des biens inaccessibles à l’achat
Puisque la location n’est pas restreinte au marché étranger, un expatrié peut vivre dans n’importe quelle maison sur l’île. Y compris les grandes villas du marché local, celles avec les grands terrains et les grands espaces. C’est un avantage considérable que l’achat ne peut pas reproduire.
Point 3 : le cash rémunéré à 4 % change toute l’équation
Dans un contexte où la rentabilité locative est autour de 4 % et où le cash rémunéré rapporte aussi environ 4 %, il n’y a quasiment aucun avantage financier à bloquer son argent dans un bien immobilier. D’autant que le cash est liquide, vous pouvez le retirer à tout moment, l’investir ailleurs, le déplacer. Un bien immobilier à Maurice, c’est peu liquide, difficile à revendre rapidement, et désormais il faut acheter en roupies, ce qui ajoute un risque de change.
Point 4 : l’argument émotionnel de “c’est chez moi” contre la logique financière
Le seul vrai argument pour acheter, c’est l’émotionnel. Avoir sa maison, ses murs, ne pas dépendre d’un propriétaire. C’est un besoin humain légitime. Et certains de mes amis ont acheté pour cette raison-là, en pleine connaissance des chiffres, parce que le sentiment de “c’est chez moi” avait plus de valeur pour eux que l’optimisation financière.
C’est un choix personnel. Il n’y a pas de mauvaise réponse. Mais il faut que ce soit un choix conscient, pas un choix par défaut parce que “c’est ce qu’on fait normalement.”
Je parle plus en détail de ce dilemme avec des exemples à l’écran en vidéo, tu peux la retrouver ici :
- Rémy